Hukuk | Danışmanlık
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI
Ekim,2023
Kiracının, kiraya verenin gereksinimi nedeniyle tahliye edilmesi konusu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre kiraya veren ev sahibi; kira sözleşmesini kendi gereksinimleri, kiralananın yeniden inşası ve imar edilmesi gibi sebeplerden ötürü sona erdirebilir.
İhtiyaç Sebepli Tahliye Davasının Şartları
Kiraya verenin, kiralanan konut için kendisi, eşi, alt soyu ve üst soyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu doğabilir. İhtiyaç sebebiyle kiracının konuttan tahliye edilebilmesi için konut veya işyeri gereksiniminin gerçeğe dayalı, zorunlu ve sahici olması ve bunun kanıtlanması gerekmektedir. Burada söz konusu ihtiyaç süreklilik arz etmeli, sadece dava açılış tarihinde değil yargılama sürecinde de devam ediyor olmalıdır. Bunun yanında gereksinim; kısa süreli bir vakitte değil, bir zaman dilimi içerisinde devam ediyor olmalıdır. Halihazırda doğmamış veya doğması uzak bir gelecekte muhtemel olan ihtiyaçlar tahliye sebebi olarak kabul edilemez.
“Kiraya Verenin Gereksinimi” Kavramı İçin Örnekler
İleri sürülen gereksinimin kanun hükmünde sayılan şartlara uygun olup olmadığı her somut olayda kendi içinde değerlendirilmelidir. Ancak Yargıtay içtihatlarınca örnek vermek gerekirse; kiraya verenin eşinin boşanma ve ayrılık kararı verildiği hallerde ayrı yaşamak istemesi, kiracının oturduğu evin daha ekonomik olması, ev sahibinin çocuklarının evlenmesi, kiraya verenin evsiz kalması gibi haller sayılabilir.
Dava Açma Süresi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 hükmüne göre kiraya verenin gereksinimi nedeniyle açılacak olan tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde belirlenen sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesinde fesih bildirimi için belirtilen sürelere göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmadığı sürece, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
Türk Borçlar Kanununun 353. maddesi gereği kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş ise dava, bildirimi takip eden bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olduğu için davalı ileri sürmese bile mahkeme tarafından re’sen göz önünde bulundurulması gerekir.
Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Kiracının Tahliye Edilmesi
Kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliye edilmesinin yanında bir de kiralananın yeni malikinin ihtiyacı sebebiyle kiracı tahliye edilebilir. Bu husus da Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre kiralananı sonradan edinen kişi; konutu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Arabuluculuk Süreci
5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı “İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile 6325 sayılı “Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu”nda birtakım önemli değişiklikler yapılmıştır. Buna göre 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Ancak İcra İflas Kanunu’na göre taşınmazların ilamsız icra yoluyla takibine ilişkin hükümler dava şartı olan arabuluculuk kapsamı dışındadır.
Stj. Av. Burcu ERMİN